Juridische vraagstukken

Koper stuit op asbest dakbeschot bij het plaatsen van zonnepanelen

Bij het plaatsen van zonnepanelen stuit koper op een asbest dakbeschot. Koper stelt verkoper aansprakelijk voor de schade als gevolg van het asbest dakbeschot en stapt naar de rechter.

Koper heeft op 15 juni 2019 een woning van het bouwjaar 1975 aangekocht. In de NVM koopovereenkomst en de vragenlijst heeft verkoper verklaard dat het verkoper niet bekend is of in de onroerende zaak asbest is verwerkt.

Na het transport laat de verkoper zonnepanelen plaatsen. Bij het inspecteren van het dak blijkt dat de woning beschikt over een asbest dakbeschot. Nu er toch sprake is van asbest in de woning is koper van mening dat het normale gebruik als woonhuis wordt belemmerd. Op grond van artikel 6.3. van de ondertekende NVM-koopovereenkomst moet de woning de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Dat betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Daarnaast is koper van mening dat verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden omdat
verkoper moet hebben geweten dat er in het dak van de woning asbest was verwerkt, aangezien hij in de vragenlijst heeft aangegeven dat het dak na de bouw werd geïsoleerd en verkoper de nokpannen heeft laten vernieuwen/repareren. Koper stelt dat verkoper gehouden is de schade als gevolg van het asbest dakbeschot van € 25.000,00 te vergoeden. Verkoper weigert echter de schade te vergoeden en koper stapt naar de rechter.

Normaal gebruik
De rechter is van oordeel dat de aanwezigheid van een asbest dakbeschot niet zonder meer tot de conclusie leidt dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Zo lang er geen (verbouwings)werkzaamheden aan de woning worden verricht is de woning immers veilig te bewonen. Dat koper ervoor kiest om zonnepanelen te plaatsen waardoor vervanging thans noodzakelijk wordt, is zijn keuze, maar maakt dit niet anders.

Mededelingsplicht versus onderzoeksplicht
Ook met betrekking tot het schenden van de mededelingsplicht wordt koper in het ongelijk gesteld. Volgens de rechter was verkoper niet bekend met het asbest dakbeschot. Het dak is door de vorige bewoner geïsoleerd en bij het vervangen van de nokpannen is verkoper niet verteld dat er asbest aanwezig was. Er rustte op verkoper dan ook geen mededelingsplicht. Wel rustte er op de koper een onderzoeksplicht nu de woning uit 1975 dateert. Het is immers van algemene bekendheid dat in de jaren zeventig asbesthoudend materiaal gebruikt werd bij de bouw van woningen. Het voornemen tot het plaatsen van zonnepanelen had voor koper daarom ook aanleiding moeten zijn om zelf een bouwkundig onderzoek te laten verrichten naar de toestand van het dak. Dat de verkopend makelaar koper hier niet op heeft gewezen maakt dit niet anders. De verkopend makelaar is immers de adviseur van verkoper en niet van koper.

De kantonrechter wijst de vordering tot schadevergoeding van koper af.

Link naar de uitspraak.