07 okt Wateroverlast in de kelder

Wie is aansprakelijk als koper na het transport wateroverlast ervaart in de kelder? Deze vraag werd voorgelegd aan het hof Den Bosch.
Bij een geleverde woning bevindt zich een kelder opgedeeld in drie kelderruimten. In één van deze ruimten ligt laminaat op de vloer en zijn de wanden bekleed met voorzetwanden. Tijdens de bezichtiging was in deze ruimte waterschade zichtbaar bij een kozijn en waren er vochtplekken op de vloer aanwezig.

Op 8 juli 2014 vóór de overdracht en in de laatste week van augustus van 2014 ná de overdracht van de woning, is tijdens hevige regenval regenwater de kelder ingelopen, waardoor de vloer van twee van de drie kelderruimten blank kwam te staan. Daarnaast is er in 2016 opnieuw sprake geweest van wateroverlast in de kelder. Na 2016 zijn er geen ernstige problemen meer geweest met de kelder.

Volgens koper is er sprake van een vochtprobleem in de kelder. Kosten van herstel bedragen circa 20.000 euro. Koper stelt verkoper aansprakelijk voor dit bedrag.

NVM-Koopovereenkomst
Voor een antwoord op de vraag of verkoper aansprakelijk is voor het vochtprobleem is de NVM-koopovereenkomst van belang. In artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst staat vermeld dat verkoper pas aansprakelijk is als het geconstateerde probleem het normale gebruik belemmert. De vraag is nu of het vochtprobleem in de kelder het normale gebruik belemmert. Deze vraag wordt voorgelegd aan de rechter.

In eerste aanleg is de rechter van oordeel dat de koper van een woning met een kelder erop bedacht moet zijn dat zich bij extreme regenval wateroverlast in de kelder kan voordoen. De rechter wijst de claim van koper af. Koper gaat tegen deze uitspraak in hoger beroep bij het hof.

Incidentele wateroverlast
Ook het hof geeft koper geen gelijk. Het hof is van oordeel dat de wateroverlast incidenteel is. Het normale gebruik van de woning wordt daarom niet belemmerd. Dit zou anders zijn indien bij elke regenbui water op de vloer van de kelder zou komen te staan.

Onderzoeksplicht
Het hof wijst koper vervolgens nog op zijn onderzoeksplicht. Het hof is van oordeel dat er sprake is van een vochtprobleem in de kelder, maar dit had koper bij bezichtigingen kunnen constateren. Er was waterschade bij een kozijn zichtbaar en er waren vochtplekken op de vloer aanwezig. Daarnaast werd koper bij de bezichtigingen bijgestaan door een aannemer, een architect en een makelaar. Indien koper er zeker van had willen zijn dat de kelder volledig vochtvrij zou zijn, dan had hij vragen kunnen stellen en/of nader deskundig onderzoek moeten laten doen vóór het ondertekenen van de koopovereenkomst.

Conclusie
Koper moet de kosten van herstel voor zijn rekening nemen. Verkoper is niet aansprakelijk, omdat de wateroverlast in de kelder van incidentele aard is. Het normale gebruik als woonhuis wordt hierdoor niet belemmerd. Daarnaast heeft koper zijn onderzoeksplicht verzaakt.