23 aug Risico bestemming ligt bij koper
Bij de verkoop van een appartement blijkt dat het appartement een bedrijfsbestemming heeft en geen woonbestemming. Koper weigert het pand af te nemen, omdat hij van mening is dat hij een appartement heeft gekocht met een woonbestemming. Verkoper is het hier niet mee eens en eist dat koper het appartement afneemt. Wie krijgt gelijk?
Rieco Boersma
22 augustus 2022
De rechtbank geeft koper in eerste instantie gelijk. In hoger beroep bij het hof Den Haag wordt verkoper echter in het gelijk gesteld en wordt de koper verplicht om het appartement af te nemen. Volgens het hof is de publiekrechtelijke bestemming uit het bestemmingsplan een algemene publiekrechtelijke beperking, hetgeen op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van koper komt.
Wat was er aan de hand?
Verkoper is in 2018 eigenaar geworden van een appartement op de begane grond en heeft dit appartement in 2019 gerenoveerd. Het appartement is sinds begin jaren tachtig bewoond.
Na de renovatie is het appartement verkocht aan koper. Ten tijde van de verkoop waren verkoper en koper niet de hoogte dat op het appartement een bedrijfsbestemming rustte. Ook de verkopend makelaar was hier niet van op de hoogte.
Taxateur
Voor het transport attendeert de taxateur koper op het feit dat er geen woonbestemming rust op het appartement. Koper is van mening dat hij ervan uit mocht gaan dat het appartement een woonbestemming had, omdat koper dit uit de Funda-advertentie, de verkoopbrochure en de koopovereenkomst (artikel 6.3 NVM-koopovereenkomst) mocht afleiden.
Bestemmingsplan risico koper
Kortgezegd is het hof van oordeel dat de omschrijving in de Funda-advertentie, de verkoopbrochure en de koopovereenkomst niet kan worden gezien als een toezegging van verkoper dat het gebruik als woning in overeenstemming was met het bestemmingsplan.
De bestemming wonen is immers een algemene publiekrechtelijke bestemming, hetgeen op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van koper komt. Dit is ook na te lezen in de Toelichting op de koopovereenkomst. Koper had dus zelf onderzoek moeten instellen naar de bestemming, hetgeen hij heeft nagelaten.
Artikel 6.3 feitelijke/ bouwkundige eigenschappen
Daarnaast is de rechter van oordeel dat artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst op de feitelijke eigenschappen (bouwkundige aspecten) van het appartement toeziet en niet op de algemene publiekrechtelijke bestemming, welke blijkt uit het bestemmingsplan. Bouwkundig gezien staat het voldoende vast dat het appartement beschikt over de feitelijke eigenschappen die naar ‘gangbaar spraakgebruik’ nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte.
Conclusie
Volgens het hof kan koper niet de conclusie trekken dat op grond van artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst het appartement de bestemming wonen moet hebben.
Artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst ziet alleen op de feitelijke staat (bouwkundige staat) van het appartement. De bestemming uit het bestemmingsplan is een algemene publiekrechtelijke beperking, hetgeen op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van koper komt. Koper is verplicht om het pand af te nemen.
De link naar de uitspraak: https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2022:686