08 aug Vreemd luchtje aan gekochte woning

Kopers hebben in de zomer van 2021 een woning gekocht van de erfgenamen van een man die tot aan zijn overlijden in deze woning woonde. Om deze reden hebben verkopers in de koopovereenkomst verklaard dat zij de woning niet zelf hebben bewoond. Nadat kopers hun intrek in de woning hadden genomen kwam er een penetrante geur naar boven die steeds sterker werd.

Daags na de levering van hun nieuwe woning komen de kopers er in een gesprek met hun buren ach-ter dat de vader van de verkopers in de woning is overleden en dat hij daar een geruime tijd heeft ge-legen. Geschat wordt dat de vader twee maanden na overlijden pas is ontdekt, nu hij op 22 mei 2021 is gevonden terwijl er kranten voor zijn neus lagen van 27 maart 2021.

Kopers hebben vervolgens de makelaar van verkopers hierop aangesproken. In dat bericht betogen kopers dat de makelaar destijds heeft gesteld dat er niemand in het huis was overleden. Dit hadden zij gevraagd aan de makelaar i.v.m. de stank die in het huis hing. De makelaar gaf hierop aan dat hij hier niets van af wist en dat verkopers hem hebben verteld dat het huis enkel vervuild was en om die reden een schoonmaakbedrijf hadden ingehuurd.

In september 2021 heeft een ander schoonmaakbedrijf in opdracht van kopers schoonmaakwerkzaamheden uitgevoerd. Ook hierna verdween de penetrante geur niet. Volgens het schoonmaakbedrijf kwam dit omdat de geur in de wanden, vloer en plafond was getrokken. Een oplossing zou zijn om de wanden en plafonds af te bikken en de toplaag van de vloer te verwijderen. Vervolgens zouden – na een korte ventilatie periode – alle wanden en plafonds opnieuw gestukt moeten worden en diende de volledige vloer opnieuw te worden gestort.

Kopers vorderen veroordeling van verkopers tot betaling van € 15.016,91 incl. BTW voor de gemaakte kosten van herstel, plus een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. Daaraan leggen kopers ten grondslag dat de sterkte geur in de slaapkamer de woning onbewoon-baar maakt. Verkopers daarentegen stellen dat er niets aan de hand is en beroepen zich op de niet-zelfbewoningsclausule.

Normaal gebruik
De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling van artikel 6.3 uit de koopovereenkomst gekeken moet worden naar wat verstaan moet worden onder ‘normaal gebruik’. Volgens vaste jurisprudentie betekent dit dat ‘in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van wat kopers op grond van de overeenkomst mocht verwachten’.

De kantonrechter is van oordeel dat de door kopers ervaren geuroverlast na de levering van de woning vast staat en dat deze overlast een gebrek is dat in de weg staat aan het normale gebruik van de woning. De kantonrechter is verder van oordeel dat de verkopers de aspirant-kopers volledig hadden moeten inlichten of de kopers daadwerkelijk de gelegenheid hadden moeten geven voor een nauwkeurige waarneming door bijvoorbeeld langer in het huis te verblijven onder normale omstandigheden.

Niet-zelfbewoningsclausule
De kantonrechter beslist vervolgens dat de exoneratieclausule uit artikel 20 van de koopovereenkomst aansprakelijkheid van verkopers niet in de weg staat. Verkopers kunnen zich volgens de rechter niet beroepen op dit artikel omdat dat beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

De kantonrechter is tot slot van oordeel dat de geur in de poreuze materialen is getrokken. De kantonrechter verwerpt het verweer van verkopers en meent dat het stukadoren van muren en plafonds wel degelijk nodig is geweest. Enkel schoonmaken was niet voldoende. De kantonrechter veroordeelt verkopers tot betaling van € 15.016,91 inclusief btw voor de gemaakte kosten van herstel, plus een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. De kantonrechter wijst het meer of anders gevorderde af.

De link naar de uitspraak: klik hier

Mocht je vragen hebben over deze uitspraak dan kun je contact opnemen met de Juridische Dienst
via telefoonnummer 030 608 51 81 of e-mail: jd@nvm.nl.

Bron: NVM